We wtorek, 9 września 2025 r., opublikowano projekt planu ogólnego dla Warszawy. Dokument ten w świetle ostatniej rewolucji w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest kluczowy dla właścicieli działek i inwestorów. Najistotniejszym z ich punktu widzenia elementem projektu jest wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy. Po wejściu planu ogólnego w życie właściciele działek położonych poza tymi obszarami nie będą mogli uzyskać decyzji o warunkach zabudowy (tzw. „decyzji WZ”). W praktyce oznacza to zakaz zabudowy (oczywiście o ile działka znajduje się poza zasięgiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Ten sam skutek będzie zresztą miało nieuchwalenie przez miasto planu ogólnego do 30 czerwca 2026 r., z tym że w odniesieniu do wszystkich działek (nieobjętych miejscowymi planami).
Nadal jednak można tego uniknąć, lecz należy działać szybko. Jeśli wniosek o wydanie decyzji WZ zostanie złożony przed wejściem w życie planu ogólnego (i jednocześnie przed 30 czerwca 2026 r.) uzyskanie takiej decyzji będzie możliwe bez względu na to, czy działka znajduje się na obszarze uzupełnienia zabudowy. Dodatkowo, aby uzyskana decyzja miała charakter bezterminowy, musi się ona uprawomocnić przed 31 grudnia 2025 r. W przeciwnym razie decyzja ważna będzie tylko przez 5 lat.
Pojawia się przy tym istotne pytanie: czy właściciele działek, którzy dysponują decyzją o warunkach zabudowy na terenach nieobjętych obszarem uzupełnienia zabudowy, znajdą się w tak samo komfortowej sytuacji jak ci, których nieruchomości zostały nim objęte? Wydaje się, że nie do końca. Po wejściu planu ogólnego w życie ta pierwsza kategoria podmiotów – choć będzie mogła zabudować działkę zgodnie z treścią decyzji – nie będzie mogła starać się o nową, a to co do zasady uniemożliwi zagospodarowanie nieruchomości w sposób odbiegający od ustaleń dotychczasowej decyzji. Takie ograniczenie nie dotyczy działek położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Na obecnym etapie nie ma jeszcze możliwości składania uwag do projektu. Dokument został skierowany do opiniowania i uzgadniania przez instytucje zewnętrzne i może ulec jeszcze zmianie. Konsultacje społeczne rozpoczną się dopiero po zakończeniu tego etapu, jednak warto już teraz się do nich przygotować.
Projekt planu został opublikowany na stronach BIP m.st. Warszawy. Do jego przeglądania należy użyć przeglądarki dostępnej pod tym adresem: https://aplikacje.gov.pl/app/gov_xml_validator/
Wobec nadchodzących zmian czas odgrywa zasadniczą rolę. Nasza kancelaria oferuje wsparcie w ocenie konsekwencji projektu, przygotowaniu strategii działania oraz w zabezpieczeniu interesów właścicieli i inwestorów. Zapraszamy do kontaktu, aby podjąć właściwe kroki w odpowiednim momencie.
